A Fashion Street 2008-as születésekor még épphogy átvágták a szalagot, az újdonsült sétálóutca máris egy komplett világgazdasági válságot kapott a nyakába. Csipak Péter, a Fashion Street megálmodója és az utcáért felelős Immobilia Zrt. alapítója többévnyi megfeszített munkával képes volt nem csupán kivezetni a válságból, de csodálatos módon fel is virágoztatni Budapest legszebb bevásárlóutcáját. Most, amikor a 2000-ben alapított Immobilia Zrt. huszadik fennállását ünnepelné, a születésnap fölött ismét sötét fellegek gyülekeznek a globális koronavírus-járvány miatt. Ha pedig valaki, akkor Csipak Péter és csapata biztosan tudja, hogyan kell egy világméretű válsághelyzetet lokálisan kezelni. A Fashion Street és az Immobilia Zrt. alapítóját kérdeztük a jelenlegi helyzetről, a lehetséges forgatókönyvekről, a legjobb és legrosszabb stratégiákról és arról, vajon ünnepelhet-e egy cég ebben az évben.
F. S.: Március közepén, Magyarországon új időszámítás kezdődött a koronavírus-járvány miatt. Hogyan teltek a korlátozás első hónapjai a Fashion Streeten?
CS. P.: Nyilvánvalóan engem is hidegzuhanyként ért ez a napról napra egyre inkább begyűrűző járvány, valamint az ezt körülölelő egészségügyi, majd gazdasági pánikhangulat. Amikor láttuk a vészjósló előjeleket, elkezdtünk forgatókönyveket gyártani arra vonatkozóan, hogy a válság súlyosságától függően milyen intézkedéseket kell meghoznunk, a legjobb és a legrosszabb eseteket igyekeztük lemodellezni. Mivel a Fashion Streeten mi már testközelből megéltünk egy világgazdasági, banki és ingatlanválságot, sejtettük, milyen várható következményei lesznek a bezárásoknak és korlátozásoknak.
Az újranyitás után milyen a Fashion Street a koronavírus előtti állapotokhoz képest?
A Fashion Streeten jelenleg az idegenforgalom elmaradása a legnagyobb probléma, épp ezért nem nehéz látni, hogy a járványhelyzet legnagyobb vesztesei egyértelműen a külföldi vendégkörre építő, fővárosi luxusszállodák. A nyár eleji időszakban őket követték a vendéglátósok, akiket akkor súlyosabb korlátozások érintettek, mint az üzleteket: május végén csupán a vendéglátóhelyek külső részei, üzemelhettek az újranyitás első két hetében. Végül pedig azok a boltok is sokat veszítettek, amiknek a turizmusból kerül ki a vásárlóközönségük túlnyomó többsége: habár promóciókkal és akciókkal próbálták minimalizálni a veszteségeket, a boltok nagy része júniusban még súlyos mínuszokkal üzemelt.
Mindezek ellenére viszont úgy gondolom, hogy a Fashion Street, mint egy Európa közepén és azon belül is, Budapest belvárosában található high street, még egészen szerencsés helyzetben van, ugyanis olyan értékek vesznek körül bennünket, amelyek akkor is fontosak, ha valaki Magyarország más területeiről érkezik Budapestre, hogy felfedezze a fővárost.
A járvány előtt átlagosan harminc-negyvenezer fő fordult meg naponta az utcában. Hogyan alakul most a forgalom?
Nem mértük pontosan, hogyan változott a Fashion Streeten áthaladók száma, de ránézésre – mivel az elmúlt húsz évben gyakorlatilag itt, az utcában élek – valahol tíz és negyven százalék közt alakulhatott május vége és június eleje közt a sétálóforgalom az általában megszokotthoz képest. Azonban mostanában már vannak olyan időszakok is a Fashion Streeten, amelyek teljesen a járványidőszak előtti békeidőkre emlékeztetnek.
Az Immobilia Zrt., amely a Fashion Street teljes ingatlanportfólióját kezeli, milyen intézkedésekkel segíti most az üzleteket?
Az első és legfontosabb intézkedésünk, amellyel élen jártunk a kijárási korlátozás bejelentését követő első, nehéz napokban az volt, hogy nem hagytuk cserben a bérlőinket. A Fashion Street összes bérlőjét értesítettük, hogy amíg tart a kormány részéről a korlátozás, addig nem számlázunk bérleti díjat az üzleteknek. Ez azonnali mentőöv volt;
mivel az Immobilia Zrt.-nél üzleti magatartásunk inkább partneri, semmint bérbeadói, nem kerültek veszélybe a nagy világmárkák magyar üzlethelyiségei az utcában.
A Fashion Street Budapest egyetlen bevásárlóutcája, amely teljes egészében egy cég tulajdonában van. Milyen helyzetben van a többi budapesti sétálóutcához képest, amelyeknél nincs meg ez a céges szintű tulajdonjog?
A mi esetünkben nyilván sokkal egyszerűbb a döntési mechanizmus, mivel egy cégként tudunk fellépni a bérlők érdekében, és egy-egy ilyen döntéssel az utca, valamint a Fashion Street brand stratégiájának irányát is meg tudjuk határozni.
2008-ban a Fashion Street szalagátvágását követő hetekben érte el Magyarországot a világgazdasági válság. Most egy újabb válsághelyzettel kell szembenéznie az utcának. Milyen hasonlóságokat látsz az akkori és a jelenlegi helyzet között?
Mivel a 2008-as világgazdasági válságra már tizenkét év távlatából tudunk visszatekinteni, jobban át lehet látni a tanulságokat. Az akkori válság gazdasági szempontból sokkal rosszabb helyzet volt, hiszen a Fashion Street még nem állt készen egy ilyen jellegű katasztrófára, amelyből nagyon kemény és kitartó munkával sikerült csak kivezetni az utcát. Az Immobilia Zrt. is gyerekcipőben járt még, és bár valóban átvágtuk a szalagot, a Fashion Street ekkor korántsem volt kész: itt-ott folyt még az építkezés, több ingatlan is üresen állt, valamint az utca és a Fashion Street mint márka sem találta még meg a helyét.
A mostani helyzet nehézsége azonban egyértelműen az állandó bizonytalanság, hiszen hétről hétre változik, és még azt sem tudjuk, hogy V- vagy W-alakú válság lesz a járványhelyzet végén. Az viszont már most egyértelmű, hogy míg akkor lassan és rosszul reagált a piac, most intelligens és gyors reakciókat láthatunk – valószínűleg azért, mert még mindenkiben élénken él 2008 emléke.
Milyen stratégiákkal igyekeztek a lehető legjobban kijönni a kialakult helyzetből?
A Fashion Streeten rendkívül értékes portfóliót kell megvédenünk.
Egy bérbeadó-bérlői viszony partneri viszony, éppen ezért win-winben kell gondolkoznunk, ami ebben az esetben azt jelenti, hogy nem viselheti csak az egyik oldal a veszteségeket.
Ezért döntöttünk úgy, hogy kerül, amibe kerül és tart, ameddig tart, de befagyasztjuk a bérleti díjak beszedését. Közösen kell osztoznunk a terheken. Kiváló tapasztalataink vannak nagy nemzetközi és magyar cégek esetében is, amik nagyra értékelték az Immobilia Zrt. áldozatvállalását, és hozzánk hasonlóan partnerként álltak a kialakult helyzethez. Mindezekkel a strukturális intézkedésekkel pedig az a célunk, hogy egy közel húsz év alatt felépített bérlői portfóliót és a Fashion Street brandet semmi esetre se építsük le, hanem épp ellenkezőleg: megtartsuk és továbbfejlesszük.
A korlátozás alatti bérleti díjak elengedésén kívül a teraszokkal rendelkező bérlőket is megnyugtattuk a Fashion Streeten, hogy a fővárosi rendelet alapján, valamint az ötödik kerületi önkormányzattal megegyezve augusztus végéig ingyenesen biztosítjuk az utca közterületét a vendéglátóhelyek számára.
Hogy látod, a bérbeadói szektorban sokan követték az Immobilia Zrt. példáját?
Amikor március huszonnyolcadikán úgy döntöttünk, hogy a korlátozások feloldásáig nem számítunk fel bérleti díjakat, őszintén szólva már nem egy elég szélsőséges megoldásról hallottunk a bérbeadói piacon. Volt olyan nagy bérbeadó, aki egyszerűen megrántotta a vállát és annyit mondott: sajnálom, ez bérlői kockázat. Voltak, akik úgy döntöttek, átütemezik a bérleti díjakat, de nem engedik el.
Mindezek mellett a mi döntésünk úttörő volt és nagyon sok pozitív visszajelzést is kaptunk: többek között számos nyugat-európai anyacégtől is, amik jelezték, szerintük mi vagyunk Kelet-Közép-Európában az elsők, akik így cselekedtek, és nagyra értékelték ezt az előremutató magatartást.
Habár bérlőink többsége nemzetközi multinacionális nagyvállalat, ez a helyzet még a legnagyobbakat is váratlanul érte, és ezt nem szabad figyelmen kívül hagynunk. Ezért is nagyon fontos, hogy egy ilyen nehéz helyzetben partnerek legyünk.
Mostanában sokszor hallani, hogy egészségügyi és biztonsági szempontokból is leáldozott a retailnek és az online vásárlásé a jövő: nagy cégek a koronavírus-járvány miatt több ezer üzletüket zárták be. Hogyan látod a hagyományos bolti vásárlás helyzetét itthon?
A Fashion Street ebből a szempontból is kiemelten különleges helyzetben van, ugyanis zászlóshajóüzletekre minden világmárkának szüksége van: ezek azok a négy-öt évente megújuló, belsőépítészetileg is prémiumkialakítású, gyönyörű üzletek, amelyekkel egy-egy luxusmárka megmutatja a brandjét. A Fashion Streeten ilyen üzletek találhatók, így ha egy-egy márka racionalizálja is a fizikai üzleteinek számát, ez a flagship store-okat nem érinti. Emellett, ha például egy bevásárlóközponthoz hasonlítjuk, akkor is szerencsésebb egy high street, mert zárt tér helyett nyílt utcán sétálgathatunk és a boltokba való – maszkos – betérés között a szabad levegőn, gyönyörű környezetben korzózhatunk.
A fizikai vásárlás pedig Kelet-Közép-Európában nem fog stabilan az online térbe elmozdulni, mivel a személyes kereskedelem impulzusvásárlás is, míg az interneten a legtöbben a szükséges dolgokat rendelik meg. Az elmúlt időszakban bérlőink statisztikáin keresztül láttuk, hogy bár az internetes vásárlás megduplázódott (nyolcról átlagosan tizenhat százalékra nőtt az arány), azonban most, hogy újra nyitva vannak az üzletek, ez a szám visszaállt a korlátozás előtti nyolc százalékra.
Mivel ezekben a hetekben-hónapokban folyamatos kapcsolatban vagyunk a bérlőinkkel, a napokban rákérdeztünk az egyik nagy nemzetközi partnerünknél az online vásárlásaik alakulására, aki elmondta, hogy egyrészt nem nőtt meg annyival az online shopping, mint amennyivel várták; amennyivel viszont megnőtt, arra nem voltak felkészülve és nem is tudták lekezelni a logisztikát, ugyanis nem erre voltak berendezkedve.
Milyen programok maradtak el a járvány miatt a Fashion Streeten?
Mivel a Fashion Street nem pusztán a vásárlásról szól, hanem az élményekről is, ezért nagyon sok olyan programunk lett volna, melyek a márkánkhoz kötődnek és az utcában valósultak volna meg. 2019-ben elindítottuk a Deák Palota átriumában a Fashion Street Galleryt, amely kortárs képző- és iparművészeknek biztosít kiállítási lehetőséget; ez a művészeti programsorozat őszig biztosan szünetel.
A Fashion Street immár tizenhat éve hagyományossá vált, legfontosabb rendezvénye a Fashion Street – Forma–1 parti, amely 2004 óta minden évben megrendezésre kerül. Két évvel ezelőtt, az utca tizedik születésnapját ünnepelve rendeztük meg a legnagyobb ilyen eseményünket, amely a Magyarországon megrendezésre kerülő többi Forma–1-es partihoz képest is nagyszabású volt: a grandiózus, közel ezer vendég részvételével megvalósuló estén többek között a világhírű Forma–1-es pilóta Lewis Hamilton és a szintén világhírű topmodell Palvin Barbi is velünk ünnepelt.
Az idei évben a korlátozások miatt ez a rendezvényünk is elmarad. A Forma–1-es partin és a kiállításokon kívül pedig több utcai rendezvénnyel is készültünk az idei évben – többek között egészségügyi és sportnapokkal is – azonban mindezeket valószínűleg 2021-ben tudjuk majd pótolni.
Az Immobilia Zrt. székhelye is az imént említett Deák Palota, ahol nagyon sok az irodai bérlő is. Hogyan alakult az irodaház élete az elmúlt hónapokban?
A Deák Palotában mostanában kezd visszaállni a korlátozások előtti állapotra jellemző irodai telítettség; az elmúlt két-három hónapban a nálunk bérlő nagy nemzetközi cégek szigorú protokollal vonultak vissza home office-ba, és csak az elmúlt hetekben kezdenek visszatérni az irodába.
Az iroda kontra home office kérdésben én kétféle megközelítést látok: az egyikben a cégek rádöbbennek, hogy mennyivel gazdaságosabb a home office, mert meg lehet spórolni a bérleti díjat – azonban a munka hatékonysága megkérdőjeleződik akkor, ha home office-ban például a családdal a háttérben próbálna a kolléga érdemi munkát végezni – sikertelenül. A másik megközelítés szerint pedig, ha huzamosabb ideig fennmarad a járványhelyzet, és olyan újfajta egészségügyi protokollok alakulnak ki, mint a munkaállomások biztonságos távolságban való elhelyezése, akkor épp az ellenkező eset történik majd: nagyobb területre lesz szüksége egy ugyanannyi alkalmazottat foglalkoztató cégnek az iroda kialakításához.
A két véleményt összegezve végső soron úgy látom, hogy nem lesznek jelentős kilengések az irodapiacon. Akik eddig is fontosnak tartották, hogy huszonegyedik századi, kulturált körülmények között dolgozzanak, továbbra is ezt fogják szem előtt tartani: talán a nagy nemzetközi cégek jobban figyelnek majd az olyan faktorokra, mint a nagyobb légtér vagy az erősebb szellőztetés, de visszaesésre nem számítunk.
Személyesen hogyan élted meg a kijárási korlátozást?
Elzárva, mint mindenki és nehezen, mert a várakozás türelmetlenné tesz. Szerencsére kertvárosi részen élek, így sokat voltam levegőn; futottam, sportoltam, valamint igyekeztem kiszellőztetni a fejem. Sok időm volt gondolkozni a kollégáimmal azokon a megoldásokon, amelyekkel sikeresen átvészelhettük az első hullámot, amelyet ezúton is köszönök a csapatunk mellett a finanszírozó bankunknak is.
Úgy látom, hogy sikerült jó döntéseket hoznunk: borús tekintettel bár, de higgadtan és felelősen kezeltük a helyzetet.
Sokan mondják, hogy a járványhelyzet valójában jó lehetőség lehet arra, hogy változtassunk és ne mindent ugyanúgy csináljunk, mint a koronavírus előtt. Azaz restart helyett reset. A Fashion Street esetében látsz ilyen megfontolnivalót? Vagy szeretnéd, ha minden ugyanolyan lenne, mint a járvány előtt volt?
Olyan nyilván semmi sem lesz, mint amilyen a koronavírus előtt, hiszen új törvények és szabályozások léptek és lépnek életbe. 2008 után is olyan megoldások születtek bérlők és bérbeadók közt, amelyeket a mai napig használunk: például a kiürítéseket, a felmondásokat és a fizetési kötelezettségeket érintő törvényi nyilatkozatok és közokiratok, vagy épp a forgalomarányos bérleti díjak sávosan emelkedő rendszere.
Ezekben a szabályozásokban mindenki arra törekedett, hogy a bérlők és a tulajdonosok is a lehető legkevésbé sérüljenek egy hasonló világgazdasági helyzetben. Ezért azt gondolom, hogy idővel a mostani krízis is olyan életképes és fenntartható megoldásokat fog szülni, amelyekből mindkét fél profitálni tud. Ezt viszont jelenleg még nehéz látni, mivel most is folyamatosan dolgozunk ezeken. Talán egy év múlva világosabb lesz, melyek a hosszú távon is életképes megoldások.
Meddig lehet fenntartani a Fashion Street és az Immobilia Zrt. jelenlegi, bérlősegítő stratégiáját?
Húsz éve fennálló ingatlanfejlesztő cégként az Immobilia Zrt.-nek vannak tartalékai, valamint kiváló, finanszírozó banki kapcsolatai is, ezért – amennyiben a kialakult helyzet ezt indokolttá teszi – szerencsére módunk és lehetőségünk is van továbbra is segíteni a bérlőinket.
Természetesen mi is addig nyújtózunk, amíg a takarónk ér, de úgy érezzük, hogy az Immobilia Zrt. már másfél havi teljes bérletidíj-elengedéssel megmutatta ebben a nehéz helyzetben partneri hozzáállását.
Idén lett húszéves az Immobilia Zrt. A Fashion Street tizedik évfordulóját egy grandiózus születésnapi partival ünnepelte az utca – az Immobiliánál hogyan tervezitek az évforduló megünneplését?
Szerényen fogjuk ünnepelni az idei születésnapunkat, ez biztos. De ez nem baj, mivel most nem az ünneplés ideje jött el, hanem az összefogásé, az összetartásé és a segítségnyújtásé. És mivel a Fashion Streeten mindhárom megvan, ezért hiszek benne, hogy együtt, közösen győztesen fogunk kijönni a bérlőinkkel ebből a helyzetből.
